Rumah Baru atau Subsale : Bagaimana memilih?

Rumah selalunya menjadi perbelanjaan terbesar seseorang dalam hidup. Mana tidaknya selepas dah beli rumah, seseorang itu terikat dengan komitmen kewangan yang panjang. Ada yang mencecah 35 tahun.

Ada dua jenis pasaran rumah.

Satu, pasaran rumah baru. Iaitu membeli rumah secara terus dari pemaju.

Dua, pasaran rumah subsale. Ini adalah membeli rumah yang sudah siap dari individu lain. Atau dalam bahasa lain, beli rumah ‘secondhand’.

Walaupun begitu, tidak semestinya rumah baru lebih baik dari rumah yang dianggap ‘secondhand’ ini. Maka, dengan memahami kelebihan dan kekurangan dua jenis pasaran ini dapat membantu seseorang itu membeli rumah dengan hati yang lebih tenang.

Aspek Kewangan

Secara umumnya, persediaan kewangan untuk membeli rumah adalah hampir sama. Baik rumah baru mahupun subsale.

Apakah antara persediaan kewangan tersebut?

• Bayaran muka: Sediakanlah duit bayaran yang bersamaan dengan antara 10%-20% dari harga rumah.    
• Perjanjian jual beli rumah (SPA): Perjanjian ini disediakan oleh peguam dan mempunyai butiran terperinci tentang jual beli dan mempunyai kos yang perlu dibayar antara 1.25%-1.00% dari harga rumah.
• Perjanjian pembiayaan: Ini pula adalah perjanjian dengan pihak bank. Maklumlah, majoriti hanya mampu beli rumah dengan cara berhutang. Ini juga ada kos yang perlu dibayar iaitu antara 1.25%-1.00% dari harga rumah.
• Dokumen tukar hak milik : Ada cukai iaitu duti setem yang perlu dibayar. Dari 1.00% ke 4.00% mengikut jadual.
• Dokumen pembiayaan : Juga ada cukai duti setem sebanyak 0.5%.
• Caj-caj lain : Seperti keperluan mengambil insurans / takaful berkaitan rumah iaitu Mortgage Reducing Term Takaful (MRTT) / Mortgage Level Term Takaful (MLTT) dan perlindungan yang lain.
• Kos pindah masuk & renovasi : Jumlahnya sudah tentu mengikut selera sendiri. Takkan lah rumah sudah cantik, tetapi dalamnya kosong tidak ada perabot, katil, peti sejuk mahupun mesin penapis air minuman?

Bagi rumah subsale, ada kos penilaian hartanah. Nilai yang disediakan oleh penilai dijadikan panduan untuk bank meluluskan nilai pembiayaan.

Sekiranya penilaian nilainya lebih rendah dari harga beli, Alhamdulillah. Jika, penilaian lebih tinggi maka banyaklah bayaran muka perlu disediakan.

Secara kasar untuk rumah berharga RM 500 ribu, anggaran duit tunai yang perlu disediakan dapat mencecah RM 100 ribu ringgit.

Malah jika pembeli rumah mempunyai selera renovasi ‘high-class’, maka jumlahnya sudah tentu lebih dari itu.

Jika anda tidak terkejut dengan pertimbangan pertama ini, maka itu tandanya anda telah bersedia secara kewangan dan bolehlah membaca pertimbangan-pertimbangan seterusnya.

Rumah Baru

Rumah baru selalunya dibina di kawasan baru. Apabila kawasan itu baru, maka pada peringkat awal banyak yang belum ada. Maka, kawasan baru perlu lebih masa untuk dibangunkan.

Tidak mustahil, pada peringkat awal sekolah pun belum ada dan perlu menghantar anak ke sekolah yang lebih jauh dari rumah.

Walaupun begitu dari sudut rekaan, rumah baru adalah lebih mengikut trend rekaan terkini yang lebih moden. Rumah juga dibina mengikut undang-undang pembangunan terbaru. Fasiliti yang disediakan juga adalah lebih baru.

Beli rumah baru juga la zimnya bermaksud membeli rumah dalam pembinaan. Ada risiko projek rumah itu terbengkalai lebih-lebih lagi jika dibeli dari pemaju tidak mempunyai reputasi.

Dari sudut pembiayaan pula, pada peringkat awal pembeli hanya membayar balik dengan jumlah lebih rendah. Kemudian jumlahnya meningkat secara berperingkat.

Ini adalah penting untuk difahami supaya pembeli dapat merancang aliran tunai bulanan. Jangan terkejut pula bila rumah sudah sepenuhnya nanti kena bayar bulan-bulan dengan jumlah yang lebih tinggi.

Oleh kerana rumah dibeli ketika dalam pembinaan, maka pemaju wajib menyediakan waranti untuk sebarang kecacatan yang dapat dikesan dalam tempoh tertentu.

Rumah Sub-sale

Rumah subsale pula selalunya dibeli di kawasan rumah yang sudah dibangunkan. Dapat lihat sendiri sejauh mana pembangunan yang telah dibuat seperti lokasi sekolah, pasaraya, kemudahan awam termasuklah akses ke pengangkutan awam.

Jika rumah subsale itu sudah dibina lama, maka rekaan rumah tidaklah seperti rumah baru.

Sekiranya berhasrat untuk memodenkan rekaan, maka sudah tentu perlu bersedia dengan kos renovasi yang lebih tinggi.

Oleh kerana rumah sudah siap, anda dapat melihat terus kecacatan yang nyata. Pembelian dibuat secara ‘as it is’. Jika ada kerosakan kecil, perkara itu dapat dibincangkan dengan penjual. Jika ada kerosakan besar, tepuk dada tanya selera.

Berbual-bual dahulu dengan bakal jiran, pengerusi taman mahupun bilal surau untuk mengetahui suasana kejiranan di situ.

Rasa sendiri kesesakan ‘parking’ depan rumah. Sudah tentu mereka dapat bercerita hal-hal yang tidak tertulis dalam perjanjian jual beli seperti isu keselamatan, bencana seperti banjir dan kesesakan trafik.

Mana lebih baik, baru atau subsale?

Bergantung kepada apa tujuan nak beli rumah. Sama ada untuk tujuan pelaburan, atau untuk duduk sendiri.

Dari aspek pelaburan, rumah baru lebih bersifat spekulatif. Manakala rumah subsale seorang pelabur dapat membuat pengiraan keuntungan sewa dengan lebih tepat.

Jadi, anda mahu ambil lebih risiko untuk dapat untung lebih atau mahukan bentuk pulangan yang lebih stabil.

Jika anda mahu duduk sendiri dan sudah berkeluarga pula, sudah tentu akses kepada sekolah, taska, transit, taman awam dan pusat komersil seharusnya menjadi pertimbangan utama.

Walaupun begitu, rumah dalam kawasan yang selesa dari sudut itu lazimnya dijual pada harga lebih tinggi. Kadar trafik juga lebih tinggi. Baik untuk rumah baru mahu pun subsale.

Dari aspek ini sudah tentu pertimbangan seorang yang bujang itu berbeza dengan mereka yang sudah berkahwin.

Bagi yang bujang barangkali keutamaannya adalah lebih kepada kemudahan untuk ke tempat kerja.

Membeli rumah dapat memberikan ketenangan hati kepada pemiliknya. Walaupun begitu, jika terbeli rumah yang tidak bersesuaian dengan keperluan sebenar diri dan keluarga sudah tentu menjadi bebanan kewangan kerana rumah ialah komitmen sepanjang hidup.