Realiti dan Fantasi Pemilikan Rumah di Malaysia

Pemilikan rumah adalah impian setiap rakyat Malaysia. Seperti yang dinyatakan oleh Zig Ziglar, seorang pakar motivasi di AS, "Bukan saiz rumah yang penting, tetapi kebahagiaan di dalam rumah itu yang lebih bermakna." Pada tahun 90-an, harga rumah rata-rata hanya sekitar RM100,000, bersamaan harga sebuah Toyota Vios pada masa kini.

Namun, keluhan tentang harga rumah yang mahal seringkali kedengaran. Pada tahun 90-an, rumah dikatakan mahal (RM100,000), tahun 2000 meningkat kepada RM300,000, dan kini pada tahun 2024, harga rumah terus dianggap mahal (RM500,000). Hakikatnya, median pendapatan pada tahun 90-an hanyalah RM1,800. Oleh itu, tidak kira abad mana sekali pun, persepsi tentang harga rumah tetap akan dirasakan mahal.

Saya ingin membawa pembaca untuk memahami konsep kemampuan membeli rumah secara umum. Kajian daripada Bank Negara Malaysia (BNM) dan Khazanah Research Institute (KRI) menunjukkan bahawa harga rumah di Malaysia dikategorikan sebagai tidak mampu milik. Pada tahun 2020, nisbah harga rumah kepada pendapatan adalah 4.7 kali ganda, bermakna anda memerlukan hampir lima tahun gaji kasar tahunan untuk membeli rumah di Malaysia secara tunai.

Berdasarkan klasifikasi daripada Bank Dunia, nisbah di atas 3 kali dianggap sebagai tidak mampu milik. Namun, jika dibandingkan dengan negara lain, Malaysia mempunyai perumahan paling mampu milik di ASEAN dan lebih baik daripada UK, Australia, New Zealand, dan Hong Kong, walaupun kurang mampu milik berbanding Amerika Syarikat.

Antara sebab mengapa rumah di Malaysia menjadi tidak mampu milik bagi kebanyakan adalah kerana harga rumah meningkat lebih cepat daripada gaji. Berdasarkan kajian Bank Negara Malaysia (BNM) yang meneliti pertumbuhan dari 2014 hingga 2020, harga rumah meningkat sebanyak 4.1%, mencapai median RM295,000, sementara gaji hanya berkembang sebanyak 2.1%, dengan pendapatan median isi rumah pada RM5,209.

Situasi ini semakin rumit apabila kebanyakan isi rumah tidak mempunyai simpanan yang mencukupi selama tiga bulan dan golongan muda berdepan dengan tahap hutang yang tinggi disebabkan tumpuan kepada pembelian kereta dan pinjaman peribadi. Cabaran lain ialah kos sara hidup yang tinggi. Kita harus fahami bahawa kadar inflasi sedikit berbeza daripada kos sara hidup. Kos sara hidup berkaitan dengan perbelanjaan harian, seperti makanan segar, minyak petrol, dan barangan keperluan rumah. Sebaliknya, inflasi merujuk kepada pengukuran umum terhadap perubahan harga barang dan perkhidmatan secara keseluruhan. Item kos sara hidup hanya menyumbang 20% dalam pengiraan inflasi. Ini bermakna inflasi tidak selalu mencerminkan kesukaran sebenar yang dihadapi oleh rakyat.

Sebagai contoh, pada suku keempat tahun 2021, kadar inflasi hanya 3.2%, tetapi harga ayam dan telur meningkat dengan kadar dua digit. Kenaikan harga ini dipengaruhi oleh beberapa faktor, termasuk gangguan dalam pengeluaran dan pengedaran barang dunia, kenaikan harga minyak dan bijirin makanan.

Walaupun pemilikan rumah di Malaysia adalah tinggi, dengan 72.5% pemilik, pola pemilikan rumah di kalangan golongan millenials masih rendah. Ini disebabkan oleh keutamaan mereka terhadap pembelian kereta idaman dan penggunaan kad kredit. Akibatnya, ramai yang memilih untuk menyewa dan menangguhkan pembelian rumah. Namun, penting untuk diingat bahawa maksimum usia bagi peminjam rumah ialah 70 tahun, dengan maksimum tempoh pinjaman 35 tahun. Semakin lewat kita membeli rumah, semakin tinggi deposit tunai yang diperlukan.

Pembelian rumah juga sangat subjektif, bergantung kepada pilihan peribadi. Ada yang merancang untuk membeli rumah secara tunai selepas pencen, memberi tumpuan kepada menyewa sambil mengumpul wang. Namun, bayaran bulanan untuk rumah dan sewa tidak jauh beza, membuatkan mereka sukar untuk menyimpan. Walaupun menyewa boleh menjadi penyelesaian sementara, adalah penting untuk mempunyai pelan jangka panjang untuk membeli rumah.

Pemilikan rumah perlu diperhalusi agar kita mempunyai “kuasa memegang” yang baik dan tidak menimbulkan masalah di masa hadapan, terutamanya bagi golongan muda. Tiada rumah yang sempurna kerana pilihan terbaik bergantung pada keutamaan dan situasi peribadi masing-masing. Salah satu nasihat dari pakar ialah memahami keadaan kewangan sendiri. Secara amnya, disarankan agar perbelanjaan untuk rumah tidak melebihi 25-35% daripada pendapatan anda.

Sebagai contoh, jika gaji bersih anda adalah RM5000, bayaran bulanan yang sepatutnya ialah antara RM1250 hingga RM1750. Ini bermakna, harga rumah yang mampu anda beli berkisar antara RM300,000 hingga RM400,000. Namun, pemilihan rumah ini juga dipengaruhi oleh faktor lain seperti potensi pelaburan rumah, lokasi, akses kepada pengangkutan awam, jarak dari tempat kerja serta keluarga. Rumah subsale juga merupakan pilihan yang baik kerana menawarkan harga yang lebih rendah berbanding rumah baru. Oleh itu, elakkan terburu-buru dalam pembelian rumah, kerana ia merupakan perbelanjaan terbesar dalam anggaran bulanan dan boleh menjadi salah satu punca utama kepada kebankrapan.

Pelbagai inisiatif telah dilaksanakan oleh kerajaan untuk membantu rakyat dalam menangani isu pemilikan rumah. Dalam perbentangan Bajet 2025, kerajaan Madani mengumumkan pelepasan cukai individu sehingga RM7,000 ke atas bayaran faedah pinjaman perumahan bagi menggalakkan pemilikan rumah pertama berharga sehingga RM500,000. Sementara itu, pelepasan cukai sehingga RM5,000 diberikan bagi rumah kediaman berharga melebihi RM500,000 hingga RM750,000.

Kerajaan Madani juga meletakkan keutamaan bagi memastikan perumahan mampu milik untuk rakyat. Hampir RM900 juta bagi melaksanakan 48 Program Residensi Rakyat (PRR) dan 14 projek Rumah Mesra Rakyat termasuk dua projek baharu di Port Dickson dan Seberang Perai Tengah. Selain itu, Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) juga meluluskan RM12.8 bilion jaminan kerajaan kepada lebih 57,000 pembeli rumah pertama.

Secara ikhtisarnya, kemampuan memiliki rumah di Malaysia masih menjadi isu yang signifikan. Pelbagai usaha perlu dilaksanakan oleh kerajaan, syarikat pemaju, dan juga individu sendiri. Gaji perlu ditingkatkan, bilangan rumah mampu milik perlu diperbanyakkan, dan harga rumah harus diturunkan. Selain itu, individu perlu lebih berhati-hati dan menetapkan keutamaan yang betul dalam perancangan kewangan. Akhir kata, pepatah Cina menyatakan “jīn wō, yín wō, bù rú zì jiā de ɡǒu wō”, yang bermaksud, 'Rumah emas, rumah perak, tidak sebaik rumah keluarga sendiri.'